オーナーチェンジ物件とは？内見できない物件で確かめる書類

結論：部屋の中を見られない分、書類で確かめる

オーナーチェンジ物件は、入居者が住んだまま、貸している状態で売りに出される物件です。買ったその月から家賃が入る一方で、部屋の中は見られないことがほとんどです。そのため、賃貸借契約の内容・家賃の入金の状況・マンションの管理の状態を書類で確かめます。

オーナーチェンジ物件とは

入居者がいる状態のまま、貸主（オーナー）だけが替わる売買です。買った人が新しい貸主になり、家賃を受け取ります。入居者との賃貸借契約は、そのまま新しい貸主に引き継がれます。

良いところ

• 買ったその月から家賃が入る
• 入居者を探す手間と費用がかからない
• 今の家賃の実績がわかる

気をつけるところ

• 部屋の中を見られないことがほとんど
• 入居者が退去したときの原状回復の費用がかかる
• 今の家賃が相場より高い場合、次の入居者からは下がることがある
• 自分で住みたくなっても、入居者に出てもらうのは簡単ではない

確かめる書類

1. 賃貸借契約書：家賃・共益費・契約期間・更新の条件・特約
2. 入金の状況：家賃が遅れずに払われているか
3. 敷金・保証金の額：新しい貸主に引き継がれる額
4. 重要事項調査報告書（マンションの場合）：管理費・修繕積立金・滞納・修繕の予定
5. 修繕の履歴：部屋の設備の交換時期など、わかる範囲で

賃貸借契約で見るところ

入居者の個人情報は、売買が決まるまでは限られた範囲でしか開示されません。勤め先や年齢などは、出せる範囲で担当から聞いてください。

サブリースに注意

物件をサブリース会社が借り上げ、そこから入居者に貸している場合があります。サブリースの契約も買主様に引き継がれるのが一般的で、家賃の額や解約の条件はその契約で決まります。解約しにくい条件になっていることもあるので、契約書の写しを必ず確かめてください。

家賃の相場を確かめる

同じマンションや近くの似た部屋が、ポータルサイトでいくらで募集されているかを見ます。今の家賃が相場より高い場合、利回りの計算は相場の家賃でもしておきます。

引渡しのときの精算

• 家賃：引渡しの日で日割りし、その月の引渡し後の分を新しい貸主が受け取ります
• 敷金：入居者に返す義務も引き継ぐため、預かっている敷金の額を売買代金から差し引いて精算するのが一般的です
• 固定資産税・管理費：自分で住む家と同じく日割りで精算します

引渡しのあとにすること

• 入居者に、貸主が替わったことと、家賃の振込先が変わることを知らせる
• 賃貸管理を頼む会社を決める（今の管理会社を引き継ぐか、替えるか）
• 火災保険を貸す物件向けの内容で入る

退去が出たときに考えること

退去のときの原状回復は、国土交通省のガイドラインで、ふつうに暮らしていて傷んだ分（日焼けや家具のへこみなど）は貸主の負担とされています。築年数が古い部屋では、水回りの交換などで費用が大きくなることもあります。

収支の見方

家賃から、管理費・修繕積立金、税金、賃貸管理の委託料、ローンの返済を引いた手残りで考えます。退去が出た場合の空室の期間と原状回復の費用も、あらかじめ見込んでおきます。

部屋の中を見られない代わりに、図面と、同じマンションの別の部屋の写真で、間取りや設備の様子をつかんでください。分からないところは、オンラインの相談で担当に聞くことができます。