不動産投資の表面利回りと実質利回りの違いは？計算のしかた

結論：比べる入口は表面利回り、判断は実質利回りとローン後の手残りで

表面利回りは「年間の家賃収入 ÷ 物件価格」、実質利回りは「（年間の家賃収入 − 年間の経費）÷（物件価格＋購入時の諸費用）」で計算します。広告に出るのはほとんど表面利回りで、実際の手残りに近いのは実質利回りです。2,000 万円・月 8 万円の区分マンションなら、表面 4.8% でも実質は約 3.0% になることがあります。

表面利回り

表面利回り ＝ 年間の家賃収入 ÷ 物件価格

物件の広告に出ている利回りは、ほとんどがこの表面利回りです。経費を引く前の数字なので、比べるときの入口として使います。

実質利回り

実質利回り ＝（年間の家賃収入 − 年間の経費）÷（物件価格＋購入時の諸費用）

実際の手残りに近いのは、こちらの数字です。

年間の経費に入るもの

計算の例

価格 2,000 万円、家賃月 8 万円の区分マンションの例です（数字は説明のための例です）。

• 年間の家賃収入：96 万円
• 表面利回り：96 万円 ÷ 2,000 万円 ＝ 4.8%

年間の経費を次のとおりとします。

• 管理費・修繕積立金：月 1 万 5,000 円で年 18 万円
• 固定資産税・都市計画税：年 8 万円
• 賃貸管理の委託料（家賃の 5%＋消費税）：年 5 万 2,800 円

経費の合計は年 31 万 2,800 円です。購入時の諸費用を 150 万円とすると、

• 実質利回り：（96 万円 − 31 万 2,800 円）÷（2,000 万円＋150 万円）＝ 約 3.0%

ローンを使うときは返済後の手残りを見る

ローンを使って買う場合は、利回りに加えて、家賃から経費と返済を引いた手残り（キャッシュフロー）を見ます。

上の例で、頭金 200 万円、1,800 万円を金利 2.5%・30 年で借りた場合です。

• 毎月の返済：約 7 万 1,000 円（年約 85 万円）
• 家賃から経費を引いた額：年約 65 万円
• 手残り：年約 −20 万円

この例では、家賃だけでは返済をまかなえず、毎年 20 万円ほどを手元から足すことになります。ただし、返済のうち 1 年目で約 40 万円は元本の返済で、その分は借入が減っていきます。手残りがマイナスでも買うかどうかは、何年持つか、売るときにいくらで売れそうかと合わせて判断します。

空室も考えておく

入居者が退去すると、次の入居までの家賃が入らず、原状回復や募集の費用もかかります。年に 1 か月空室になると、家賃収入は約 8% 減ります。

利回りと価格の関係

収益物件の価格は、買う人が求める利回りから逆算されることが多いです。同じ家賃でも、求められる利回りが上がると価格は下がります。

• 年間の家賃 96 万円で、利回り 4.8% なら 2,000 万円
• 同じ家賃で、利回り 5.5% が求められると約 1,745 万円

金利が上がる時期は、買う人が求める利回りも上がりやすくなります。売るときの価格を考えるときは、この関係も頭に入れておいてください。

利回りだけで選ばない

利回りが高い物件には、価格が安い理由があることが多くあります。立地・築年数・管理の状態・今の家賃が相場と合っているかも合わせて確かめてください。

• 駅から遠い、周りに競合の物件が多い：空室が長引きやすい
• 築年数が古い：修繕の費用がかさみ、ローンの期間も短くなりやすい
• 今の家賃が相場より高い：次の入居者からは家賃が下がることがある