COLUMN
コラム
売る・買う・住み替える。迷ったときの疑問に、結論から答えます。
買う
中古マンションは管理を買え？見学の前後で確かめる管理のポイント
中古マンションの住み心地と将来の価値は、管理の状態で大きく変わります。確かめるのは、管理費と修繕積立金の額と滞納、長期修繕計画と積立金の残高、大規模修繕の履歴の3つです。これらは「重要事項調査報告書」などの資料で、売買契約の前に確かめられます。
手続き・書類
住宅ローンが残っていても家は売れる？残債の確かめ方
住宅ローンが残っていても家は売れます。引渡しの日に、買主様から受け取る代金でローンを返し、同じ日に抵当権を外すのが基本の形です。売れる価格がローンの残りに届かない場合は、手元の資金を足す、住み替えローンを使う、金融機関と相談して任意売却にする、などの方法があります。
相場・査定
仲介と買取はなぜ価格に差がつく？買取価格の中身
買取の価格が仲介より低くなるのは、買い取った会社が再び売るまでにかかる費用と利益を、先に差し引いて値段を出すからです。差し引かれるのは、リフォーム費用・販売の経費・持っている間の費用・会社の利益です。早く確実に売りたいなら買取、価格を優先するなら仲介が向いています。
買う
中古の家を買う流れは？購入申込から引渡しまでの手順と期間
中古の家は「物件探し → 見学 → 購入申込 → 住宅ローンの事前審査 → 重要事項説明と売買契約 → 本審査とローンの契約 → 残代金の支払いと引渡し」の順で進みます。購入申込から引渡しまでは、1〜2か月ほどが一般的です。売買契約のときに手付金を払い、ローンが通らなかった場合に契約を白紙に戻せる「ローン特約」を付けるのが基本です。
税金・費用時事
5年以内に売ると税金が高くなる？転売への課税強化の検討と、住んでいた家の場合
2026年8月、国土交通省が新築マンションの短期の転売に税金を重くする方向の税制改正要望を出しました。ただ、税の種類・税率・対象・何年以内を「短期」とするかは、まだ決まっていません。ご自身が住んでいた家を売る場合は、持っていた期間に関係なく最大3,000万円を差し引ける今の特例が使えます。
税金・費用
固定資産税の課税明細書で売却前に見るところと、解体のタイミング
毎年4〜6月ごろ（東京23区は6月）に届く固定資産税の課税明細書には、名義・面積・築年・評価額がまとまっていて、売却を考えたら最初に見る1枚です。解体して更地にすると、土地の固定資産税の軽減が外れます。税金は1月1日時点の状態で決まるため、年末に解体すると翌年1年分の税金が上がります。
税金・費用
家を売ったときの税金は？「5年」の数え方と3,000万円の特例
家を売って利益が出ると、所得税と住民税がかかります。持っていた期間が5年以下なら税率は約39%、5年超なら約20%で、「5年」は売った年の1月1日時点で数えます。ご自身が住んでいた家なら、持っていた期間に関係なく、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。
住み替え
住み替えの前に確かめる4つ：借りられる額・売れる額・残債・手元資金
住み替えの計画は、新しい家に借りられる額、今の家が売れる額、今のローンの残り、手元の資金の4つを並べることから始めます。この4つがそろうと、いくらの家まで買えるか、先に買えるか、いつまでに売る必要があるかが決まります。物件探しより先に、この4つを確かめてください。
手続き・書類
内覧（内見）で売主が気をつけることは？申込につなげる5つ
内覧で大切なのは、生活感をなくすことより、広さと明るさが伝わるように整えることです。マイナス点は隠さず先に伝え、申込が入ったら返事を早くします。この5つで、同じ物件でも申込までの進み方が変わります。
相場・査定時事
中古マンションの売れた値段が下がり始めた？2026年9月の首都圏と23区
首都圏の中古マンションは、実際に売れた価格（成約価格）が2026年9月まで5か月続けて前の年を下回りました。東京23区では売れた件数が前の年より30.6%減り、首都圏で売り出し中の物件は15.1%増えています。売り出し中の物件が増えて売れる数が減る局面では、高い価格で出した物件から売れ残りやすくなります。
手続き・書類
不動産を売るには何から始める？売却の流れ7ステップ
不動産の売却は「相場を知る → 査定 → 媒介契約 → 販売 → 申込と条件の調整 → 売買契約 → 決済・引渡し」の7段階で進みます。査定から引渡しまでは、3か月から半年ほどかかるのが一般的です。売ると決める前でも、最初の2段階までは進めて構いません。
相続
相続した実家は名義がそのままだと売れない？相続登記の期限
亡くなった親御さんの名義のままでは、買主様へ名義を移せないため、家は売れません。売るには、まず相続人の名義に変える相続登記が必要です。相続登記は2024年4月から義務になり、それより前に相続した不動産の期限は2027年3月31日です。
税金・費用時事
変動金利が0.25％上がると住宅ローンの返済はどれくらい増える？
普通預金の金利が11月に年0.5％へ上がる動きが報じられました。あわせて、変動金利が0.25％上がると住宅ローン3000万円の利息は月「6250円」増えるとの試算が示されています。借入額が大きい方や住み替えを考える方は、返済がどれだけ変わるか早めの確認が役立ちます。
不動産投資
オーナーチェンジ物件とは？内見できない物件で確かめる書類
オーナーチェンジ物件は、入居者が住んだまま、貸している状態で売りに出される物件です。買ったその月から家賃が入る一方で、部屋の中は見られないことがほとんどです。そのため、賃貸借契約の内容・家賃の入金の状況・マンションの管理の状態を書類で確かめます。
住み替え
住み替えは先に買う？先に売る？決め手は売却代金の当てにし方
住み替えで先に買うか先に売るかは、好みではなく「売ったお金をどれだけ当てにしているか」で決まります。ローンが残っていない方や、手元の資金で返せる方は先に買えます。新しい家の資金に売却代金が欠かせない方は、先に売るほうが安全です。
手続き・書類
近所に知られずに家を売ることはできる？広告の出し方の選び方
できます。広告に住所を詳しく出さない、ポータルサイトに載せず不動産会社どうしの情報網（レインズ）だけで買主様を探す、不動産会社に直接買ってもらう（買取）などの方法があります。ただ、広告の範囲を絞るほど買主様に届く人数は減るので、その影響も比べて決めます。
会社の選び方
査定額がいちばん高い会社を選んでいい？見るところ3つ
査定額のいちばん高さだけで会社を選ぶのはおすすめしません。査定額は「この価格なら売れそう」という見立てで、その金額で売れる約束ではないからです。見るのは、根拠を見せてくれるか、売れなかったときの次の手を言えるか、物件の弱いところを先に話すかの3つです。
相続
相続税を払った方は3年10か月以内に売ると税金が下がる？取得費加算の特例
相続税を払った方が、相続から3年10か月以内に相続した不動産を売ると、払った相続税のうちその不動産にかかった分を、売ったときの経費（取得費）に足せます。利益が小さく計算されるため、所得税と住民税が下がります。相続した空き家の3,000万円控除とは、どちらか一方しか使えません。
手続き・書類
媒介契約の3種類（専属専任・専任・一般）の違いと選び方
媒介契約の3種類は「他の会社にも頼めるか」「自分で見つけた買主に売れるか」「報告の義務」の3点が違います。専属専任と専任は1社だけに任せる契約で、報告とレインズへの登録が法律で義務になっています。どれを選ぶかより、販売の計画と報告の中身を契約前に確かめることが大切です。
相続
相続した実家の3,000万円控除が使えなくなる行動と期限
親御さんがひとりで住んでいた家を相続して売ると、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります（相続した空き家の特例）。ただし、売るまでの間に人に貸す、ご自身や家族が住む、などをすると使えなくなります。期限は「相続から3年目の年末まで」と「2027年12月31日までの売却」の2つです。
相続
相続した実家をきょうだいの共有名義にすると、売るときどうなる？
相続した実家をきょうだいの共有名義にすると、家全体を売るには共有している全員の同意と手続きが要ります。ひとりでも反対したり連絡がつかなかったりすると、売れません。登記の期限に間に合わせるだけなら、共有にせず「相続人申告登記」で済ませる方法があります。
相場・査定時事
基準地価で23区の住宅地が8.7%上昇、家の売値もその分上がる？
2026年9月16日に発表された基準地価で、東京23区の住宅地は平均8.7%上がりました。ただ、ご自宅もそのまま8.7%高く売れるわけではありません。上がり方は場所で倍以上違い、家の値段は土地だけでは決まらず、地価は過去の時点の数字だからです。
相場・査定
売り出し価格はどう決める？最初の2週間が大事な理由
売り出し価格は、近くで売れた価格の幅と、いつまでに売りたいかの期限から決めます。売り出してから最初の2週間ほどは新着として目に留まりやすく、この時期の問い合わせ数で価格が合っているかがわかります。見直すかどうかは、売り出して1か月をひとつの目安にします。
税金・費用
家を売るときの費用はいくら？手取りの計算のしかた
家を売るときの主な費用は、仲介手数料・売買契約書の印紙代・住宅ローンが残っている場合の抵当権を外す費用・利益が出た場合の税金です。手取りは「売れた価格 −費用 −ローンの残り −税金」で計算します。5,000万円で売れた場合、仲介手数料は上限で171万6,000円です。
不動産投資
不動産投資の表面利回りと実質利回りの違いは？計算のしかた
表面利回りは「年間の家賃収入 ÷ 物件価格」、実質利回りは「（年間の家賃収入 − 年間の経費）÷（物件価格＋購入時の諸費用）」で計算します。広告に出るのはほとんど表面利回りで、実際の手残りに近いのは実質利回りです。2,000万円・月8万円の区分マンションなら、表面4.8%でも実質は約3.0%になることがあります。
買う
中古の家を買うときの諸費用は？物件価格のほかにかかるお金
中古の家を買うときは、物件の価格のほかに、仲介手数料・印紙代・登記の費用・住宅ローンの手数料や保証料・火災保険料などの諸費用がかかります。中古の場合、合計で物件価格の6〜9%程度が目安とよく言われます。入居後には不動産取得税の通知が届くことがあるので、その分も残しておきます。
相場・査定時事
日銀の利上げで政策金利1.25%、買主の「借りられる額」はどう変わった？
2026年9月18日、日本銀行が政策金利を1.25%に引き上げました。5,000万円を35年で借りる場合、月々の返済は年初より約1万8,000円増える計算です。毎月14万円まで返せる買主様なら、借りられる額は約690万円縮みますが、変動金利で借りる方の多くは、まだ審査で借りられる額が変わっていません。
相場・査定
査定額はどう決まる？公示価格・路線価・固定資産税評価額との違い
不動産会社の査定額は、近くで実際に売れた価格（成約事例）を基準に、階数・向き・広さ・築年数・管理の状態で補正して決めます。公示価格・路線価・固定資産税評価額は、国や自治体が税や取引の目安のために出す数字で、そのまま売れる価格にはなりません。目安として、路線価は公示価格の約8割、固定資産税評価額は約7割の水準です。
売る・買う・住み替える。どの段階でもご相談ください。
売ると決めていない段階の査定だけ、物件が決まる前の購入相談だけでも構いません。