中古マンションは管理を買え？見学の前後で確かめる管理のポイント

結論：見るのは「お金・計画・履歴」の 3 つ

中古マンションの住み心地と将来の価値は、管理の状態で大きく変わります。確かめるのは、管理費と修繕積立金の額と滞納、長期修繕計画と積立金の残高、大規模修繕の履歴の 3 つです。これらは「重要事項調査報告書」などの資料で、売買契約の前に確かめられます。

なぜ管理を見るのか

マンションは、共用部分（外壁・屋上・廊下・エレベーターなど）を住んでいる人全員で管理します。管理がうまくいっていないと、修繕が遅れたり、急に積立金が上がったりします。

建物の古さより、手入れの状態で傷み方は変わります。築年数が古くても、計画どおりに修繕されているマンションは、長く住みやすく、売るときにも評価されやすくなります。

1. 管理費と修繕積立金

毎月の管理費と修繕積立金の額を確かめます。あわせて、管理組合全体で滞納がどのくらいあるかも見ます。滞納が多いと、修繕の資金が足りなくなることがあります。

修繕積立金が周りのマンションより極端に安い場合は、注意が必要です。最初は安く設定し、数年ごとに上げていく「段階増額」の形を取っていることが多く、将来の値上げが計画に組み込まれています。

2. 長期修繕計画と積立金の残高

長期修繕計画は、今後何年かの修繕の予定と費用をまとめたものです。今の積立金の残高と、計画で必要な額を比べると、将来の値上げや一時金の可能性が見えてきます。

計画を見るときは、次の点を確かめます。

• 計画がいつ作られたか、最近見直されているか
• 計画の期間が 30 年以上あるか
• 次の大規模修繕の時期と、そのときの積立金の残高の見込み

3. 大規模修繕の履歴

外壁や屋上の大規模修繕が、いつ行われたかを見ます。直前に修繕が終わっていれば、しばらくは大きな工事がない見込みです。

一般に、大規模修繕は 12〜15 年ほどの間隔で行われることが多いです。築 20 年を超えて一度も行われていない場合は、理由を確かめてください。

管理の形も見る

総会の議事録には、雨漏りや騒音のトラブル、修繕の予算の話し合いなど、広告には出ない情報が載っていることがあります。

管理の状態を示す制度

2022 年 4 月から、管理の状態が一定の基準を満たすマンションを市区町村が認定する「管理計画認定制度」が始まりました。同じ時期に、マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」も始まっています。認定や評価を受けていれば、管理の状態を確かめる手がかりになります。

見学のときに見るところ

• ごみ置き場がきれいか
• 掲示板の貼り紙が新しいか
• 駐輪場が整理されているか
• 廊下や郵便受けのまわりに物が置かれていないか
• エントランスの照明や植え込みが手入れされているか

資料で確かめる

これらは、売買契約の前に、仲介会社が管理会社から取り寄せる「重要事項調査報告書」や、総会の議事録などで確かめられます。気になる点は、契約の前に担当に聞いてください。

古いマンションで確かめること

1981 年（昭和 56 年）5 月以前に建築確認を受けた建物は、今の耐震の基準より前の基準で建てられています。耐震の診断や補強をしたかどうかも、管理組合の資料で確かめてください。住宅ローンや税の特例の条件にも関わります。