査定額はどう決まる？公示価格・路線価・固定資産税評価額との違い

結論：査定額は「近くで売れた価格」から決まる

不動産会社の査定額は、近くで実際に売れた価格（成約事例）を基準に、階数・向き・広さ・築年数・管理の状態で補正して決めます。公示価格・路線価・固定資産税評価額は、国や自治体が税や取引の目安のために出す数字で、そのまま売れる価格にはなりません。目安として、路線価は公示価格の約 8 割、固定資産税評価額は約 7 割の水準です。

査定の基準は成約事例

マンションでは、同じマンションや近くの似たマンションで最近売れた価格を基準にします。そこから、階数・向き・広さ・リフォームの有無・管理の状態などで補正します。

さらに、いま近くで売り出されている物件の価格を重ねます。買主様は、同じ時期に売り出されている物件と比べて選ぶからです。

査定の 3 つの考え方

不動産の価格の出し方には、大きく 3 つの考え方があります。物件の種類によって、どれを主に使うかが変わります。

戸建ては、土地を取引事例比較法で、建物を原価法で出して合わせることが多いです。木造の建物は、築 20 年を過ぎるとかなり低く見られやすく、価格の多くを土地が占めるようになります。

机上査定と訪問査定

• 机上査定：住所・広さ・築年数などの情報だけで出します。数日で分かりますが、部屋の状態や眺望は入りません
• 訪問査定：担当が実際に見て出します。日当たり、傷み具合、リフォームの状態、周りの環境まで入るので、より売れる価格に近くなります

まず机上査定で幅をつかみ、売ることが具体的になったら訪問査定を頼むのが一般的です。

公的な価格は 4 つ

• 公示価格：国土交通省の土地鑑定委員会が、毎年 1 月 1 日時点の標準地の価格を 3 月に公表します
• 基準地価：都道府県が、毎年 7 月 1 日時点の基準地の価格を 9 月に公表します
• 路線価：国税庁が、相続税や贈与税の計算のために、道路ごとの 1㎡あたりの価格を毎年 7 月に公表します。公示価格の約 8 割が目安です
• 固定資産税評価額：市区町村が固定資産税の計算のために決めます。土地は公示価格の約 7 割が目安で、3 年ごとに見直されます

路線価から土地の価格の目安を出す

土地の価格の水準をざっくり知りたいときは、路線価から逆算できます。たとえば、前の道の路線価が 1㎡あたり 40 万円で、土地が 100㎡なら、次のようになります（数字は説明のための仮のものです）。

• 路線価で見た土地の価格：40 万円 × 100㎡ ＝ 4,000 万円
• 公示価格の水準に直す：4,000 万円 ÷ 0.8 ＝ 5,000 万円

ただし、土地の形、道との接し方、人気のある地域かどうかで、実際に売れる価格はこの数字から大きく上下します。あくまで水準の目安として使ってください。

公的な価格を見るときの注意

公的な価格は「土地だけ」「決まった地点」「過去の時点」の数字です。建物の価値や、いまの買主様の予算は含まれていません。

ご自宅の価格の水準を知る手がかりにはなりますが、売り出し価格を決めるときは、近くの成約事例と売り出し中の物件の価格を見てください。

査定書で確かめること

査定書を受け取ったら、金額より先に次のことを確かめてください。

• どの成約事例を使ったか（場所、広さ、築年数、売れた時期）
• 事例とご自宅の違いを、どう補正したか
• 査定額で売り出した場合、どのくらいの期間で売れる見込みか
• 今売り出し中の、競合になる物件はどれか

根拠の説明があいまいなまま、ほかの会社より高い査定額だけを示された場合は注意が必要です。

自分で調べるには

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、公示価格・基準地価と、近くの取引の価格を地図から調べられます。不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」では、マンションと戸建ての成約価格の傾向が見られます。路線価は国税庁の「路線価図」で見られます。