中古マンションの売れた値段が下がり始めた？2026年9月の首都圏と23区
この記事は2026年11月時点の情報です。制度や数字はその後変わることがあります。
執筆：リヴウェル事業推進部
ANSWER
首都圏の中古マンションは、実際に売れた価格（成約価格）が2026年9月まで5か月続けて前の年を下回りました。東京23区では売れた件数が前の年より30.6%減り、首都圏で売り出し中の物件は15.1%増えています。売り出し中の物件が増えて売れる数が減る局面では、高い価格で出した物件から売れ残りやすくなります。
この記事の要点
- 首都圏の成約価格は5か月連続で前年を下回った（9月は−4.5%）
- 23区の成約件数は前年比30.6%減、9か月連続の減少
- 値付けの見直しは「売り出して1か月」が目安
現場から
「4か月連続下落」というニュースは、売り出し価格（東京カンテイの調べ）の話で、売れた価格とは別の数字です。リヴウェルでは、査定でも値下げのご相談でも、売り出し価格ではなく近くで実際に売れた価格を基準にお話ししています。
2026年9月の数字
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の月例速報によると、2026年9月の中古マンションは次のとおりでした。
東京23区
- 成約価格の平均：7,405万円（前年同月比−2.8%）
- 成約の1㎡あたり単価：約130万円（同−0.9%）
- 成約件数：1,385件（同−30.6%・9か月連続の減少）
首都圏
- 成約価格：5か月連続で前年同月を下回る（9月は−4.5%）
- 売り出し中の物件（在庫）：5万件超（同+15.1%・7か月連続の増加）
「4か月連続下落」は売り出し価格の話
ニュースで見かける「4か月連続下落」は、東京カンテイが調べている23区の中古マンションの売り出し価格（70㎡換算）です。売れた価格とは別の数字ですが、9月は売れた価格も前の年を下回りました。
高い価格の物件から売れ残る
売り出し中の物件が増え、売れる件数が減ると、買主様は比べる候補が多くなります。その中で、近くの成約価格より高く出している物件から後回しにされやすくなります。
高く出して値下げを何度も重ねると、最初から相場の価格で出した場合より、結果として安くなることもあります。
売り出し中の方が見直すところ
- 売り出して1か月の問い合わせ数と内見数
- 近くで最近売れた価格と、自分の売り出し価格の差
- 同じ時期に近くで売り出されている物件の価格
相続したマンションは期限とセットで
相続したマンションを売る場合は、税金の特例の期限（相続から3年10か月など）も合わせて考えてください。相場の動きだけで待つと、特例の期限を過ぎてしまうことがあります。
よくある質問
今は売らずに待ったほうがいいですか。
どちらとも言えません。売り出し中の物件が増えているときは、待つほど競合が増えることもあります。売る期限と、近くの成約価格の動きを見て決めてください。
自分のマンションの近くで売れた価格はどこで見られますか。
「レインズ・マーケット・インフォメーション」や、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べられます。
23区の価格も下がっていますか。
9月の23区の成約価格の平均は7,405万円で、前の年より2.8%低くなりました。1㎡あたりでは約130万円で、前の年より0.9%低い水準です。
ご自身の場合はどうなるか、直接お聞かせください。
売ると決めていない段階の、査定だけ・相談だけでも構いません。お名前とご連絡先だけで申し込めます。