仲介と買取はなぜ価格に差がつく？買取価格の中身

結論：買取は「早さと手間のなさ」を価格で買うもの

不動産会社に直接買ってもらう「買取」は、仲介で買主を探すより価格が低くなるのが一般的です。その差は、不動産会社が買ったあとにかかる費用と、売れるまでの不確かさの分です。そのかわり、早く確実に現金にでき、内見や引渡し後の責任の負担も軽くなります。

仲介と買取のちがい

買取価格はどう決まるか

不動産会社は、買った物件を手直しして売り直します。そのため、買取価格は「売り直す価格」から逆算して決まります。

買取価格 ＝ 売り直す価格 − 手直しの費用 − 売るまでの経費 − 会社の利益

差し引かれるものの中身は、次のとおりです。

• 手直しの費用：内装のやり直し、水回りの交換、外壁や屋根の補修など
• 売るまでの経費：登記の費用、不動産取得税、固定資産税、借入の利息、売るときの広告費
• 売れるまでの不確かさ：売り直すまでに相場が下がる可能性の分
• 会社の利益

手直しが少なくて済む物件や、売り直しやすい場所の物件ほど、差し引かれる分が小さくなり、仲介との差は縮まります。

買取が向いている場合

次のような場合は、価格が下がっても買取を選ぶ理由があります。

• 決まった日までに必ず現金にしたい（住み替え先の支払い、相続税の納付など）
• 近所に知られずに売りたい（広告を出さずに済む）
• 古くて傷みが大きく、一般の買主様には住宅ローンが付きにくい
• 引渡し後に不具合が見つかったときの責任を負いたくない
• 遠方に住んでいて、内見の立ち会いや片付けが難しい

仲介と買取を組み合わせる方法

「買取保証」という方法もあります。まず一定の期間、仲介で売り出し、その期間に売れなければ、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取るものです。

仲介で高く売れる可能性を残しながら、売れなかったときの期限も決められます。保証の価格と期間は、契約の前に書面で確かめてください。

買取を頼むときに確かめること

• 1 社だけでなく、複数の会社に買取価格を出してもらう
• 仲介で売った場合の査定額も、同時に聞いて比べる
• 契約不適合責任（引渡し後の不具合の責任）を免除してもらえるか
• 残置物（家具や家電）をそのままにして引き渡せるか
• 代金を受け取る日と、引越しの日の関係

価格の差だけでなく、手間と期間をお金に換えたらいくらかで考えると、どちらが合うか判断しやすくなります。

計算の例

相場で 4,000 万円ほどのマンションを例に、手取りの違いを考えてみます（数字は説明のための仮のものです）。

• 仲介で 4,000 万円で売れた場合：仲介手数料（3%＋6 万円に消費税）が約 139 万円かかり、手元に残るのは約 3,861 万円。売れるまでに 3〜6 か月かかり、その間の固定資産税や管理費は売主様が払います。
• 買取で 3,300 万円の場合：仲介手数料はかからず、手元に残るのは 3,300 万円。1 か月ほどで現金になります。

この例では差は約 560 万円です。この差を「早さ」「手間のなさ」「引渡し後の責任がないこと」の対価として受け入れられるかで、どちらを選ぶかが決まります。実際の買取価格は物件と会社によって大きく違うので、必ず複数の会社に出してもらって比べてください。

買取でよくある誤解

• 「買取なら古くても高く買ってもらえる」：古い物件ほど手直しの費用がかかるので、仲介との差は大きくなりやすいです。
• 「買取は税金がかからない」：仲介でも買取でも、売って利益が出れば同じように税金の対象です。住んでいた家の 3,000 万円控除などの特例は、どちらでも使えます。
• 「一度査定を頼むと、売らないといけない」：買取の査定も、売るかどうかを決めるための材料です。