査定額がいちばん高い会社を選んでいい？見るところ3つ
執筆：リヴウェル事業推進部
ANSWER
査定額のいちばん高さだけで会社を選ぶのはおすすめしません。査定額は「この価格なら売れそう」という見立てで、その金額で売れる約束ではないからです。見るのは、根拠を見せてくれるか、売れなかったときの次の手を言えるか、物件の弱いところを先に話すかの3つです。
この記事の要点
- 査定額は見立てで、売れる保証ではない
- 根拠の成約事例を見せてもらう
- 弱いところを先に言う会社かを見る
現場から
リヴウェルでは、仲介で売った場合と、買取（不動産会社が直接買う）の場合の両方の金額を、根拠と一緒にお出ししています。どちらを選ぶかは、早さと金額のどちらを優先するかで変わるためです。
結論：査定額の高さは、売れる価格の約束ではない
査定額は「この価格なら売れそうだ」という各社の見立てです。いちばん高い査定額を出した会社に頼んでも、その金額で売れるとは限りません。見るべきなのは、金額の高さより「根拠」「売り方」「報告の仕方」の 3 つです。
なぜ査定額に差が出るのか
同じ家でも、会社によって査定額が数百万円違うことは珍しくありません。差が出る理由は主に 3 つあります。
- 比べる成約事例が違う：どの時期の、どの物件を比べるかで価格が変わります。
- 室内の状態の見方が違う：リフォームの有無や日当たりをどれだけ上乗せするかは、担当の判断です。
- 契約を取るために高めに出す：媒介契約を結んでもらうため、売れる見込みより高い金額を出す会社もあります。
3 つめの場合、売り出してから反応がなく、数か月後に値下げを勧められることがあります。値下げを繰り返した物件は「売れ残り」と見られやすく、最初から相場に合った価格で出した場合より安く売れてしまうこともあります。
見るところ 1：根拠になった成約事例
査定書に、近くで実際に売れた事例（成約事例）が載っているかを見てください。確かめたいのは次の点です。
- いつ売れた事例か（1 年以上前の事例ばかりではないか）
- ご自宅と条件が近いか（駅からの距離、広さ、築年数、階数）
- 事例との違いを、どう価格に反映したか
売り出し中の物件の価格しか載っていない査定書は注意が必要です。売り出し価格は売主の希望なので、実際に売れる価格より高めになりがちだからです。
見るところ 2：どう売るか
同じ価格でも、売り方で反響は変わります。次のことを具体的に説明できる会社を選んでください。
- どのポータルサイトに載せるか
- 写真を誰がどう撮るか（広角での撮影、明るさ、季節）
- 間取り図や説明文で何を打ち出すか
- 買主様からの問い合わせを、どれだけ早く返すか
「買いたいお客様がたくさんいます」という説明だけでは、売り方は分かりません。
見るところ 3：どう報告するか
売り出したあと、何がどれだけ起きているかを売主様が知れるかどうかは大切です。
専任媒介なら 2 週間に 1 回以上、専属専任媒介なら 1 週間に 1 回以上、販売の状況を報告することが法律で決まっています。ただし、報告の中身までは決まっていません。
報告に次の数字が入るかを、契約前に聞いてください。
- ポータルサイトでの閲覧数
- 問い合わせの数と内見の数
- 内見した方の感想
- 他の会社からの紹介の状況
数字があれば、価格を見直すかどうかを売主様自身が判断できます。
査定を頼むときのコツ
査定は 2〜3 社に頼むと比べやすくなります。多すぎると電話の対応が大変になり、比べる時間も取れません。
比べるときは、同じ質問をすべての会社にします。
- この査定額の根拠になった成約事例はどれですか。
- この価格で出して、何か月で売れる見込みですか。
- 反応がなかったら、いつ・何を見て価格を見直しますか。
- 販売の報告には、どんな数字が入りますか。
答えが具体的な会社ほど、売り出してからの説明も具体的です。
高い査定額で出したいときは
相場より高く出したい事情があるなら、それ自体は悪いことではありません。その場合は「いつまでに反応がなければ見直すか」を、売り出す前に担当と決めておいてください。期限と見る数字が決まっていれば、売れ残りの印象が付く前に手を打てます。
担当者を見るところ
会社を選ぶことは、担当者を選ぶことでもあります。次のことを確かめてください。
- 宅地建物取引士の資格を持っているか（重要事項の説明は取引士がする）
- そのエリアで、どれくらい売却を担当してきたか
- 連絡の手段と、返事が来るまでの早さ
- 悪い情報（反応が少ない、値引きを求められた）も、早く正直に伝えてくれそうか
査定の訪問のときの説明の分かりやすさは、売り出してからの報告の分かりやすさにそのままつながります。
会社の規模で選んでいいか
規模の大きな会社にも、地域に根ざした会社にも、それぞれの強みがあります。ただ、物件の情報はレインズを通じて他の会社にも共有されるので、会社の規模だけで買主様に届く範囲が大きく変わるわけではありません。
規模より、ご自宅のエリアと種類（マンション・一戸建て・土地）の売却に慣れているか、担当が何を見せてくれるかで選ぶ方が、結果につながります。
査定額が低めの会社を外さない
いちばん低い査定額を出した会社の説明が、いちばん正直なこともあります。根拠がしっかりしていれば、その会社の査定額は「確実に動き出せる価格」の目安になります。高めの査定額と比べて、なぜ差が出たのかを両方の会社に聞くと、ご自宅の強みと弱みがよく分かります。
よくある質問
査定は何社に頼めばいいですか。
2〜3社が目安です。金額の差より、根拠の説明の差を比べてください。
高い査定額で売り出すと何が困りますか。
相場より高いと問い合わせが集まらず、値下げを重ねることになりがちです。売れるまでの期間が延び、結果として最初から相場で出した場合より安くなることもあります。
媒介契約を結んだあと、会社を変えられますか。
専任媒介・専属専任媒介の契約期間は3か月以内です。期間が終われば、更新せずに別の会社へ頼めます。
ご自身の場合はどうなるか、直接お聞かせください。
売ると決めていない段階の、査定だけ・相談だけでも構いません。お名前とご連絡先だけで申し込めます。