媒介契約の3種類（専属専任・専任・一般）の違いと選び方

結論：迷ったら「専任媒介」から

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の 3 種類があります。違いは、他の会社にも頼めるか、自分で買主を見つけてよいか、報告の頻度、レインズに登録する期限です。担当と二人三脚で進めたいなら専任系、複数社を競わせたいなら一般媒介が向いています。

3 種類の比較

報告と登録の決まりは、宅地建物取引業法で定められています。

専属専任媒介

1 社だけに任せ、自分で見つけた相手（親戚や知人など）とも、その会社を通して契約する形です。報告が最も多く、会社の側も責任を持って動きやすい契約です。

向いているのは、売却を一つの窓口に任せて、まめに状況を知りたい方です。

専任媒介

1 社に任せる点は専属専任と同じですが、自分で見つけた買主とは直接契約できます。親戚や知人に買ってもらえる可能性が少しでもあるなら、専属専任より専任が合います。

報告は 2 週間に 1 回以上です。売主様の多くがこの形を選びます。

一般媒介

複数の会社に同時に頼めます。他の会社にも頼んでいることを知らせる「明示型」と、知らせない「非明示型」があります。

複数の会社が競うので、人気のある物件なら早く決まることがあります。一方で、報告やレインズへの登録の義務がないため、売主様が自分で各社の動きを把握する必要があります。他社で決まると費用が回収できないので、会社によっては広告に力を入れにくくなります。

向いているのは、駅近のマンションなど、出せばすぐに反響がありそうな物件です。

レインズへの登録が大事な理由

レインズは、不動産会社どうしが物件の情報を共有する仕組みです。登録されると、他の会社が抱えている買主様にも紹介されます。

専任系の契約では、登録したときに発行される「登録証明書」を、売主様に渡すことになっています。受け取ったら、登録の内容（価格・面積・取引の状況）が正しいかを確かめてください。

契約期間と、やめたいとき

専任系の契約期間は 3 か月以内で、自動で延びることはありません。続けるかどうかは、期間が終わるときに売主様が決められます。

期間の途中でも、報告をしない・レインズに登録しないなど、会社が義務を守らない場合は契約を解除できます。それ以外の理由で途中でやめる場合は、それまでにかかった広告費などを請求されることがあるので、契約書の条文を確かめてください。

選ぶときに聞くこと

• 報告は、どんな数字を、どの手段（メール・書面・専用画面など）で届けるか
• レインズに登録する予定日
• 3 か月で売れなかったときに、何を見直すか

契約の種類より、担当が何をどれだけ見せてくれるかの方が、売却の結果に効いてきます。

よくある質問と誤解

• 「専任で頼むと、その会社の買主様にしか紹介されない」：専任系はレインズへの登録が義務なので、他の会社が探している買主様にも情報が届きます。
• 「一般媒介にすれば、複数の会社が競って高く売ってくれる」：反響が多い物件ではそうなることもありますが、どの会社も「他社で決まるかもしれない」と考えるため、写真の撮り直しや広告に費用をかけにくくなる面もあります。
• 「3 か月の途中で会社を変えられない」：期間の途中でも、会社が義務を守らなければ解除できます。期間が終われば、別の会社と契約し直せます。

契約書で確かめる項目

媒介契約書は、国土交通省の「標準媒介契約約款」に沿って作られていることが多く、その場合は契約書にそのことが書かれています。確かめたいのは次の項目です。

• 売り出し価格（媒介価格）と、その根拠の説明を受けたか
• 契約期間と、終わる日
• 報告の方法と頻度
• 仲介手数料の額と、払う時期
• レインズに登録する日と、登録証明書を受け取る方法

分からない条文があれば、署名の前に担当に聞いてください。