相続した実家をきょうだいの共有名義にすると、売るときどうなる？

結論：共有にする前に、売るか・誰が持つかを決める

相続した実家をきょうだいの共有名義にすると、家全体を売るには共有している全員の同意と手続きが要ります。ひとりでも反対したり連絡がつかなかったりすると、売れません。登記の期限に間に合わせるだけなら、共有にせず「相続人申告登記」で済ませる方法があります。

売るには全員の同意が要る

共有の家全体を売ることは、共有物の変更にあたり、共有者全員の同意が必要です（民法 第 251 条）。売買契約にも引渡しの書類にも、全員が関わります。

共有で起きやすいこと

• 反対する人がいる：ひとりでも反対すると売れません
• 連絡がつかない人がいる：手続きが進みません
• 判断できなくなった人がいる：認知症などで判断能力が低下すると、成年後見の手続きが必要になることがあります
• 次の相続が起きる：共有者が亡くなると、その方の相続人が共有に加わり、関わる人が増えていきます
• 費用の負担でもめる：固定資産税や修理の費用を誰がいくら払うかで、話がこじれることがあります

遺産の分け方は 3 つ

共有にしないで済ませる方法として、遺産の分け方には次の 3 つがあります。

誰も住まない実家なら、換価分割が分かりやすい方法です。名義を代表の 1 人にして売り、代金を分けることもできます。その場合は、遺産分割協議書に「売って代金を分ける」ことを書いておくと、名義人だけが受け取った扱い（贈与）にならずに済みます。

売った代金を分けるときの税金

きょうだいで共有にして売った場合や、換価分割で分けた場合、売った利益はそれぞれの持分で分かれ、各自が確定申告をします。

相続した空き家の 3,000 万円控除は、条件を満たせば各自が使えます。ただし、家を相続した人が 3 人以上の場合、1 人あたりの控除は 2,000 万円です。

自分の持分だけを売ることはできる

共有の家でも、自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意なしに売れます。ただ、持分だけを買っても家を自由に使えないため、買う人は限られ、価格は大きく下がるのが一般的です。

話がまとまらないとき

• 共有物分割の請求：裁判所に、家を分ける方法を決めてもらう手続きです。売って代金を分けるよう命じられることもあります
• 連絡がつかない共有者がいる場合：2023 年 4 月からは、裁判所の手続きで、所在が分からない共有者の持分を含めて売れる制度ができました

どちらも時間と費用がかかるので、相続の時点で話し合っておくのが一番の近道です。

期限に間に合わせるだけなら「相続人申告登記」

相続登記の義務（相続を知った日から 3 年以内）を果たすだけなら、相続人申告登記という方法があります。

• 相続人のひとりが単独で申し出られる
• 登録免許税はかからない
• 遺産の分け方が決まったら、その日から 3 年以内に相続登記をする

共有の名義にしなくても、期限への対応はできます。

今日、きょうだいで決めておくこと 3 つ

1. 実家を売るか、誰かが住むか、残すか
2. 売るなら、誰の名義で売るか（または売った代金をどう分けるか）
3. 窓口になる人を誰にするか