相続した実家は名義がそのままだと売れない？相続登記の期限

結論：売る前に、まず相続人の名義に変える

亡くなった親御さんの名義のままでは、買主様へ名義を移せないため、家は売れません。売るには、まず相続人の名義に変える相続登記が必要です。相続登記は 2024 年 4 月から義務になり、それより前に相続した不動産の期限は 2027 年 3 月 31 日です。

なぜ名義がそのままだと売れないのか

不動産を売るには、売主の名義から買主様の名義へ登記を移します。亡くなった方の名義のままだと、売主になれる人が登記簿上にいないため、移すことができません。

そのため、まず相続人の名義に変え（相続登記）、そのあと買主様へ移す、という 2 段階になります。

相続登記は義務になった

2024 年 4 月 1 日から、相続登記は義務になりました。

• 相続で不動産を取得したと知った日から 3 年以内に登記する
• 正当な理由なく怠ると、10 万円以下の過料の対象になる
• 2024 年 4 月 1 日より前に相続した不動産も対象で、期限は 2027 年 3 月 31 日

今の名義を確かめる

法務局で登記事項証明書（いわゆる登記簿謄本）を取り、「権利部（甲区）」を見ると、今の名義人がわかります。1 通数百円で、オンラインでも請求できます。

祖父母の代から名義が変わっていないこともあります。その場合は、その代の相続人全員が手続きに関わるので、早めに確かめてください。

相続登記に必要なもの

遺産の分け方を話し合いで決める場合（遺産分割協議）の、主な書類です。

• 亡くなった方の、生まれてから亡くなるまでの戸籍
• 亡くなった方の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍と、名義を受け取る人の住民票
• 遺産分割協議書と、相続人全員の印鑑証明書
• 不動産の固定資産評価証明書

2024 年 3 月からは、本籍地が遠くても、最寄りの市区町村の窓口で戸籍をまとめて請求できるようになりました。集めた戸籍をもとに法務局で「法定相続情報一覧図」を作っておくと、銀行や税務署の手続きでも使え、戸籍の束を何度も出さずに済みます。

費用と期間の目安

• 登録免許税：不動産の固定資産税評価額の 0.4%
• 司法書士の報酬：不動産の数や相続人の数で変わります
• 期間：戸籍を集めてから登記が終わるまで、1〜2 か月ほどが目安です

評価額 2,000 万円の家なら、登録免許税は 8 万円です。

話し合いがまとまらないとき

遺産の分け方が決まらないまま 3 年の期限が近づく場合は、「相続人申告登記」で義務を果たせます。相続人のひとりが単独で、登録免許税なしで申し出られます。ただし、これは名義を変える登記ではないので、この状態では売れません。

放置するほど売りにくくなる

名義をそのままにしている間に相続人のひとりが亡くなると、その方の相続人も手続きに加わります。関わる人が増えるほど、話し合いも書類集めも難しくなります。

売ると決めたときの順番

1. 登記簿で今の名義を確かめる
2. 相続人の間で、誰の名義にするかを決める
3. 司法書士に相続登記を頼む
4. 並行して、不動産会社に査定と売り方を相談する

査定や売り方の相談は、登記が終わる前から始められます。登記が終わる時期の見込みが立ったら売り出し、売買契約は名義が変わってから結ぶのが安全です。

売る時期で変わる税金の特例

相続した家を売るときは、相続した空き家の 3,000 万円控除や、相続税を払った方の取得費加算の特例など、期限のある特例があります。登記と並行して、どの特例が使えそうかを税理士に確かめておくと、売る時期を決めやすくなります。