相続税を払った方は3年10か月以内に売ると税金が下がる？取得費加算の特例

結論：相続税を払った方は「3 年 10 か月以内」に売ると税金が下がる

相続税を払った方が、相続から 3 年 10 か月以内に相続した不動産を売ると、払った相続税のうちその不動産にかかった分を、売ったときの経費（取得費）に足せます。利益が小さく計算されるため、所得税と住民税が下がります。相続した空き家の 3,000 万円控除とは、どちらか一方しか使えません。

どんな特例か

相続した不動産を売ったときの税金は、利益（譲渡所得）にかかります。この特例を使うと、払った相続税の一部を経費として足せるため、利益が小さくなり税金が下がります。

正式には「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいます。

使える人

• 相続や遺贈で財産を受け取った人であること
• その人に相続税がかかっていること
• 期限までに売ること

相続税がかからなかった方（基礎控除の範囲に収まった方）は使えません。

期限は 3 年 10 か月

相続税の申告期限は、亡くなった日の翌日から 10 か月です。特例の期限は、その申告期限の翌日から 3 年以内です。合わせて「亡くなってから 3 年 10 か月以内」に売る必要があります。

期限は「引渡しの日」で数えるのが原則です。売り出しから引渡しまでの期間を見込んで、余裕を持って動いてください。

足せる金額の計算

足せる相続税の額は、次の式で計算します。

足せる額 ＝ その人の相続税額 × 売った不動産の相続税評価額 ÷（その人の相続税の課税価格 ＋ 債務控除額）

ただし、足したあとに売った不動産の利益がマイナスになる場合は、利益がゼロになるところまでです。

計算の例

実家 4,000 万円と預金 4,000 万円を相続し、相続税を 680 万円払った方の例です（説明のための例です）。

• 実家は課税の対象になった財産の半分なので、足せる相続税は 680 万円 × 1/2 ＝ 340 万円
• 長期の譲渡所得の税率約 20.315% をかけると、税金はおよそ 69 万円下がります

空き家の 3,000 万円控除とどちらを選ぶか

親御さんがひとりで住んでいた古い家なら、空き家の 3,000 万円控除も使えることがあります。2 つは一緒に使えないので、それぞれで税額を出して比べます。

• 利益が大きく、空き家の特例の条件を満たす：3,000 万円控除の方が有利になりやすい
• マンションなど、空き家の特例の対象にならない：取得費加算を使う
• 相続税が大きく、利益はそれほどでもない：取得費加算で利益がほぼなくなることもある

相続税を払うために売る場合

相続税の納付期限（申告期限と同じ 10 か月）までに売るのが難しい場合は、手元の預金で一度払い、あとで売ってこの特例を使う方法があります。売る時期を焦って価格を下げるより、特例の 3 年 10 か月の期間を使って、落ち着いて売る方が結果として手取りが増えることがあります。

勘違いしやすいところ

• 足せるのは、売った不動産にかかった分だけです。払った相続税の全額ではありません
• 空き家の 3,000 万円控除とは一緒に使えません。どちらが得かを比べて選びます
• 売った翌年の確定申告（期限は 3 月 15 日）で、計算明細書を付けて申告します
• 相続税の申告の前に売った場合も使えますが、相続税の額が決まったら申告し直す必要があります