相続した実家の3,000万円控除が使えなくなる行動と期限

結論：売るまで「貸さない・住まない」、期限は 2 つ

親御さんがひとりで住んでいた家を相続して売ると、利益から最大 3,000 万円を差し引ける特例があります（相続した空き家の特例）。ただし、売るまでの間に人に貸す、ご自身や家族が住む、などをすると使えなくなります。期限は「相続から 3 年目の年末まで」と「2027 年 12 月 31 日までの売却」の 2 つです。

どんな特例か

相続した家を売った利益から、最大 3,000 万円を差し引ける特例です。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といいます。

主な条件は次のとおりです。

• 1981 年（昭和 56 年）5 月 31 日以前に建てられた家であること
• 区分所有の建物（分譲マンションなど）ではないこと
• 亡くなる直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいないこと
• 相続してから売るまで、住む・貸す・事業に使う、をしていないこと
• 売った価格が 1 億円以下であること
• 耐震の基準に合うようリフォームするか、建物を解体すること

2024 年からの変更点

2024 年 1 月 1 日以降の売却から、次のように変わりました。

• 耐震リフォームや解体を、売った翌年の 2 月 15 日までに買主様がしてもよくなった
• 家を相続した人が 3 人以上いる場合、1 人あたりの控除は 2,000 万円になった

売主様が解体してから売る必要がなくなったので、古家付きのまま売り出し、買主様に解体してもらう形も選べます。その場合は、売買契約書に解体の時期を書いておきます。

老人ホームに入っていた場合

亡くなる前に老人ホームなどに入っていた場合でも、要介護認定などを受けて入所していた、入所後も家を物置などに使っていて他の人が住んでいなかった、などの条件を満たせば対象になります。

使えなくなる 3 つの行動

1. 人に貸してしまう：売れるまでの間だけでも、貸すと対象外になります
2. ご自身や家族が住んでしまう：同じく対象外です
3. 建物をどうするか決めないまま売りに出す：耐震リフォームか解体が条件のため、建物の扱いを決めておく必要があります

期限は 2 つ

1. 相続の開始から 3 年を経過する日が属する年の 12 月 31 日までに売ること
2. 2027 年 12 月 31 日までに売ること（特例そのものの期限）

たとえば 2024 年に亡くなった方の家なら、2027 年 12 月 31 日までに売る必要があります。売り出してから引渡しまでは 3 か月〜半年かかることが多いので、期限の 1 年ほど前には動き出してください。

計算の例

昭和 50 年に建てた実家を相続し、2,000 万円で売った場合です。買ったときの価格が分からず、売れた価格の 5% を取得費とします（数字は説明のための仮のものです）。

• 売れた価格：2,000 万円
• 取得費（5%）：100 万円
• 売るときの費用（仲介手数料・解体費など）：250 万円
• 利益：1,650 万円

特例を使えば、利益から 1,650 万円を差し引けるので税金はかかりません。使えない場合は、長期の税率で約 335 万円になります。

申告に要る書類

確定申告のときに、市区町村が出す「被相続人居住用家屋等確認書」が要ります。亡くなった方が住んでいたことや、空き家だったことを確かめてもらう書類で、申請してから受け取るまで時間がかかることがあります。売ったら早めに申請してください。

今日、確かめられること

1. 建てられた時期（昭和 56 年 5 月 31 日以前か）
2. 区分所有の建物ではないか
3. 亡くなる直前に住んでいたのが親御さんおひとりだったか（住民票でも確かめます）

ほかの特例との関係

相続税を払った方の「取得費加算の特例」とは、どちらか一方しか使えません。どちらが得かは、利益の額と相続税の額で変わります。