家を売るときの費用はいくら？手取りの計算のしかた
執筆：リヴウェル事業推進部
ANSWER
家を売るときの主な費用は、仲介手数料・売買契約書の印紙代・住宅ローンが残っている場合の抵当権を外す費用・利益が出た場合の税金です。手取りは「売れた価格 −費用 −ローンの残り −税金」で計算します。5,000万円で売れた場合、仲介手数料は上限で171万6,000円です。
この記事の要点
- 仲介手数料は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限（400万円超）
- 印紙代は売買価格で決まり、電子契約なら不要
- 手取りは税金まで引いて考える
現場から
リヴウェルでは、査定書と一緒に、お客様の場合の費用の概算と手取りの見込みをお出ししています。ローンの残りの額がわかる書類（返済予定表など）をご用意いただくと、手取りまで具体的に計算できます。
結論：手取りは「売れた価格 − 費用 − ローンの残り − 税金」
家を売るときの主な費用は、仲介手数料・売買契約書の印紙代・住宅ローンが残っている場合の抵当権を外す費用・利益が出た場合の税金の 4 つです。目安として、税金を除いた費用は売れた価格の 4〜5% ほどになることが多いです。反対に、固定資産税や管理費の精算で、売主様に戻ってくるお金もあります。
主な費用は 4 つ
- 仲介手数料
- 売買契約書の印紙代
- 抵当権を外す費用（ローンが残っている場合）
- 譲渡所得の税金（利益が出た場合）
このほか、物件や事情によって次の費用がかかります。
- 住宅ローンを一括で返す手数料（金融機関によって無料〜数万円）
- 測量の費用（戸建て・土地で、隣地との境界がはっきりしない場合）
- 解体の費用（古家を壊して更地で売る場合）
- 残置物の処分、ハウスクリーニングの費用
- 引越しの費用
仲介手数料
宅地建物取引業法で上限が決まっています。売買価格が 400 万円を超える場合、「売買価格×3%＋6 万円」に消費税を加えた額が上限です。
| 売れた価格 | 仲介手数料の上限（税込） |
|---|---|
| 3,000 万円 | 105 万 6,000 円 |
| 5,000 万円 | 171 万 6,000 円 |
| 8,000 万円 | 270 万 6,000 円 |
売買価格が 800 万円以下の空き家などは、調査に手間がかかることから、上限を 30 万円（税別）まで受け取れる特例があります。この場合は、媒介契約のときに金額の説明と合意が要ります。
仲介手数料は「成功報酬」なので、売買契約が成立するまでは払う必要がありません。払う時期は、契約時に半分・引渡し時に半分、または引渡し時に全額、のどちらかが一般的です。
印紙代
売買契約書に貼る印紙の代金です。2027 年 3 月 31 日までに作る契約書は軽減された税額です。
| 契約書の金額 | 印紙代 |
|---|---|
| 500 万円超 1,000 万円以下 | 5,000 円 |
| 1,000 万円超 5,000 万円以下 | 1 万円 |
| 5,000 万円超 1 億円以下 | 3 万円 |
電子契約の場合は印紙代がかかりません。
抵当権を外す費用
住宅ローンを返し終えたら、登記簿から抵当権を外します。登録免許税は不動産 1 件につき 1,000 円です。戸建てなら土地と建物で 2 件、マンションは敷地の数によって件数が増えます。司法書士の報酬を合わせて 1 万 5 千円〜3 万円程度が目安です。
戻ってくるお金もある
売ったあとに、次のお金が売主様に戻ってきます。手取りを計算するときは、こちらも入れておきます。
- 固定資産税・都市計画税の精算：その年の税金を引渡しの日で日割りし、引渡し後の分を買主様から受け取ります
- マンションの管理費・修繕積立金の精算：引き落としの済んだ月のうち、引渡し後の分を受け取ります
- 火災保険の解約返戻金：長期で払い込んでいた場合、解約すると残りの期間の分が戻ります
- 住宅ローンの保証料の返戻金：保証料を最初にまとめて払っていた場合、早く返すと一部が戻ることがあります
手取りの計算例
5,000 万円で売れ、ローンが 2,000 万円残っている場合の例です（税金は別、数字は説明のための仮のものです）。
- 売れた価格：5,000 万円
- 仲介手数料：171 万 6,000 円
- 印紙代：1 万円
- 抵当権を外す費用：約 3 万円
- ローンの残り：2,000 万円
手取りはおよそ 2,824 万円です。ここに固定資産税などの精算金が加わり、利益が出た場合は税金が差し引かれます。
税金は翌年に払う
売って利益が出た場合の所得税・住民税は、売った翌年の確定申告（2 月 16 日〜3 月 15 日）で払います。所得税は 3 月、住民税はその年の 6 月ごろから払います。
引渡しの日に受け取った代金をすべて次の家の購入や返済に使ってしまうと、翌年の納税で困ることがあります。税金がかかりそうな場合は、その分を手元に残しておいてください。
費用を抑えるために確かめること
- 一括返済の手数料と、金融機関への連絡の期限（1 か月前までなど）
- 境界の確認書や測量図が手元にあるか（あれば測量が要らないことがある）
- 解体や片付けを売主様がするか、買主様に任せて価格で調整するか
よくある質問
仲介手数料はいつ払いますか。
売れたときにかかる成功報酬で、売れなければかかりません。売買契約時と引渡し時に半分ずつ払う形が一般的です。
安い物件でも手数料は同じ計算ですか。
800万円以下の物件では、2024年7月から、売主様から受け取れる手数料の上限が30万円（消費税別）まで認められるようになりました。事前に説明し、合意したうえで受け取るルールです。
引越し費用も考えておいたほうがいいですか。
はい。住み替えの場合は、引越し代や仮住まいの費用も含めて手取りを考えると、資金の計画がずれにくくなります。
ご自身の場合はどうなるか、直接お聞かせください。
売ると決めていない段階の、査定だけ・相談だけでも構いません。お名前とご連絡先だけで申し込めます。