家を売ったときの税金は？「5年」の数え方と3,000万円の特例
執筆：リヴウェル事業推進部
ANSWER
家を売って利益が出ると、所得税と住民税がかかります。持っていた期間が5年以下なら税率は約39%、5年超なら約20%で、「5年」は売った年の1月1日時点で数えます。ご自身が住んでいた家なら、持っていた期間に関係なく、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。
この記事の要点
- 税金がかかるのは「利益」に対して
- 5年は売った年の1月1日で数える
- 住んでいた家は最大3,000万円を差し引ける
現場から
リヴウェルでは、査定のときに「いつ買ったか」「いくらで買ったか」を伺い、税金がかかりそうかの目安を早めにお伝えしています。売る時期を1月1日をまたいでずらすだけで税率が変わる方もいるためです。個別の税額は、提携する税理士と確認します。
結論：税金は「利益」にかかり、住んでいた家なら多くの場合ゼロになる
家を売って利益が出ると、所得税と住民税がかかります。持っていた期間が 5 年以下なら税率は約 39%、5 年超なら約 20% で、「5 年」は売った年の 1 月 1 日時点で数えます。ご自身が住んでいた家なら、持っていた期間に関係なく、利益から最大 3,000 万円を差し引ける特例があり、多くの場合は税金がかかりません。
税金は「利益」にかかる
税金の対象は、売れた価格そのものではなく利益（譲渡所得）です。
譲渡所得 ＝ 売れた価格 −（買ったときの価格 − 建物の古くなった分）− 売るときの費用
買ったときより安く売れた場合は、利益が出ないため税金はかかりません。
「建物の古くなった分」の計算
建物は年々古くなるので、買ったときの建物の価格から、古くなった分（減価償却費）を差し引きます。住まいとして使っていた建物では、次の割合で毎年減っていきます。
| 建物の構造 | 1 年あたりの割合 |
|---|---|
| 木造 | 0.031 |
| 鉄筋コンクリート造 | 0.015 |
古くなった分 ＝ 建物の価格 × 0.9 × 1 年あたりの割合 × 持っていた年数
マンションや戸建てを土地と建物を合わせた価格で買った場合は、売買契約書の消費税の額などから建物の価格を割り出します。
買ったときの価格が分からない場合
売買契約書をなくしてしまい、買ったときの価格が分からない場合は、売れた価格の 5% を買ったときの価格とみなします（概算取得費）。この場合、利益が大きく計算されて税金が増えやすくなります。
契約書が見つからなくても、ローンの契約書、通帳の記録、当時のパンフレットなどで価格が分かることがあります。売る前に探してみてください。
税率は 5 年で変わる
- 持っていた期間が 5 年以下（短期）：約 39.63%
- 5 年超（長期）：約 20.315%
「5 年」は、売った年の 1 月 1 日時点で数えます。たとえば 2021 年 5 月に買った家は、2026 年中に売ると 1 月 1 日時点で 4 年 7 か月なので短期、2027 年に売ると 5 年 7 か月なので長期です。引渡しの時期を少しずらすだけで税率が半分近くになることがあるので、5 年前後の方は売る前に確かめてください。
相続した家は、亡くなった方が買った日から数えます。
住んでいた家なら 3,000 万円を差し引ける
ご自身が住んでいた家を売った場合、利益から最大 3,000 万円を差し引けます（居住用財産の 3,000 万円特別控除）。持っていた期間は問いません。
使えない代表的なケースは次のとおりです。
- 住まなくなった日から 3 年目の 12 月 31 日を過ぎて売った
- 親子や夫婦など、特別な関係の人に売った
- 前の年か前々年に、同じ特例や買換えの特例を使っている
- この特例を受けることだけが目的で住んでいた、一時的に住んでいた
10 年超なら税率も下がる
住んでいた家を 10 年を超えて持っていた場合は、3,000 万円を差し引いたあとの利益のうち 6,000 万円以下の部分の税率が約 14.21% に下がる特例もあります。3,000 万円の特例と一緒に使えます。
計算の例
2008 年に 3,500 万円（土地 2,000 万円、木造の建物 1,500 万円）で買い、18 年住んだ家を 2026 年に 5,000 万円で売った場合です（数字は説明のための仮のものです）。
- 古くなった分：1,500 万円 × 0.9 × 0.031 × 18 年 ＝ 約 753 万円
- 買ったときの価格：3,500 万円 − 753 万円 ＝ 約 2,747 万円
- 売るときの費用：約 180 万円
- 利益：5,000 万円 − 2,747 万円 − 180 万円 ＝ 約 2,073 万円
利益は 3,000 万円以下なので、特例を使えば税金はかかりません。特例が使えない場合（貸していた家など）は、長期の税率で約 421 万円になります。
新しい家の住宅ローン控除との関係
住み替えで新しい家を住宅ローンで買う場合、3,000 万円の特例を使うと、新しい家の住宅ローン控除が受けられないことがあります。どちらを使う方が得かは、利益の額とローンの額で変わります。住み替えのときは、売る前に税理士に試算してもらってください。
損が出たときも申告が役立つ
住んでいた家を買ったときより安く売った場合、条件を満たせば、その損をお給料などの所得と差し引きし、税金を戻してもらえる特例があります。損が出たときも、申告するかどうか確かめてください。
確定申告を忘れずに
特例を使う場合は、税金がゼロになるときでも、売った翌年の 2 月 16 日から 3 月 15 日までに確定申告をします。申告しないと特例は使えません。
よくある質問
買ったときの契約書がありません。
買った価格がわからないと、売った価格の5%を取得費とみなして計算することになり、税金が高くなることがあります。通帳の記録や当時のローンの書類で確かめられる場合もあるので、捨てずに探してください。
税金がゼロでも確定申告は要りますか。
3,000万円の特例などを使う場合は、税金がゼロになっても確定申告が必要です。
3,000万円の特例と住宅ローン控除は一緒に使えますか。
住み替えで新しい家の住宅ローン控除を使う場合、一定の期間内に3,000万円の特例を使うと住宅ローン控除が受けられません。どちらが得かを比べて選びます。
ご自身の場合はどうなるか、直接お聞かせください。
売ると決めていない段階の、査定だけ・相談だけでも構いません。お名前とご連絡先だけで申し込めます。