住宅ローンが残っていても家は売れる？残債の確かめ方

結論：ローンが残っていても売れる。まず残りの額を確かめる

住宅ローンが残っていても家は売れます。引渡しの日に、買主様から受け取る代金でローンを返し、同じ日に抵当権を外すのが基本の形です。売れる価格がローンの残りに届かない場合は、手元の資金を足す、住み替えローンを使う、金融機関と相談して任意売却にする、などの方法があります。

ローンが残っていても売れる仕組み

家を買ったときにローンを借りると、その家に金融機関の抵当権が付きます。抵当権が付いたままだと買主様は買えないため、引渡しの日に次の流れで外します。

1. 買主様から残りの代金を受け取る
2. その代金でローンを一括で返す
3. 司法書士が抵当権を外す登記をする

これらは同じ日に、金融機関などに関係者が集まって行うのが一般的です。

ローンの残りの確かめ方

次のどれかで、今の残りの額が分かります。

• 返済予定表（ローンを借りたときや、金利が変わったときに届く表）
• 年末に届く「住宅ローンの残高証明書」（住宅ローン控除の手続きに使うもの）
• 金融機関のインターネットバンキングや会員ページ

売る時期の残りを知るには、返済予定表で引渡しの予定月の行を見ます。

まず「残り」と「価格」を並べる

最初に、ローンの残りと、売れそうな価格を並べます。

• 売れそうな価格 ＞ ローンの残り＋売る費用：そのまま売れます
• 売れそうな価格 ＜ ローンの残り＋売る費用：足りない分の手当てが要ります

売る費用（仲介手数料など）も忘れずに入れて比べてください。

計算の例

ローンの残りが 3,200 万円、売れそうな価格が 3,300 万円の場合です（数字は説明のための仮のものです）。

• 売れた価格：3,300 万円
• 売る費用（仲介手数料・印紙代・抵当権を外す費用など）：約 120 万円
• ローンの残り：3,200 万円

3,300 万円 − 120 万円 − 3,200 万円 ＝ −20 万円となり、20 万円足りません。この場合は、手元の資金で 20 万円を足せば売れます。価格だけを見ると「ローンより高く売れる」ように見えても、費用を入れると足りなくなることがあるので注意が必要です。

足りないときの 3 つの方法

1. 手元の資金を足す：預貯金などで差額を埋めます
2. 住み替えローンを使う：新しい家を買う場合に、足りない分を新しいローンに上乗せする商品です。借りられる額は審査で決まり、借りる額が増える分、毎月の返済も増えます
3. 任意売却：返しきれない場合に、金融機関の同意を得て売る方法です

任意売却について

任意売却は、売った代金で返しきれない残りがあっても、金融機関の同意を得て抵当権を外してもらい、売る方法です。残った借入は、金融機関と相談して分けて返していくのが一般的です。

返済が滞って競売になると、価格が相場より低くなりやすく、引越しの時期も選べません。任意売却なら、普通の売却に近い形で売れることが多いです。ただし、返済が遅れた記録は信用情報に残るため、しばらくは新しい借入がしにくくなります。

金融機関に連絡するタイミング

一括で返すときは、金融機関に事前の連絡が要ります。連絡の期限（1 か月前までなど）と手数料は金融機関によって違うので、売買契約が決まったらすぐに確かめてください。

• 返済の手続きの書類を受け取る
• 引渡しの日に、金融機関の担当者や司法書士が立ち会えるかを確かめる
• 保証料を最初にまとめて払っていた場合は、戻ってくる額を確かめる

夫婦でローンを組んでいる場合

ペアローンや連帯債務でローンを組んでいる場合は、売るときも 2 人の同意と手続きが要ります。離婚などで一方が連絡を取りにくい場合は、早めに担当に相談してください。

早めに相談したほうがいい理由

返済が遅れはじめてからでは、選べる方法が少なくなります。売るかどうか迷っている段階でも、差額の見込みだけ先に知っておくと、次の判断がしやすくなります。