住み替えは先に買う？先に売る？決め手は売却代金の当てにし方
執筆：リヴウェル事業推進部
ANSWER
住み替えで先に買うか先に売るかは、好みではなく「売ったお金をどれだけ当てにしているか」で決まります。ローンが残っていない方や、手元の資金で返せる方は先に買えます。新しい家の資金に売却代金が欠かせない方は、先に売るほうが安全です。
この記事の要点
- 売却代金に頼らない方は先に買える
- 売却代金が欠かせない方は先に売る
- 中古の購入では「買い替え特約」は付きにくい
現場から
先に買う場合、金融機関によっては「◯か月以内に今の家を売ること」という条件付きで新しいローンが出ることがあります。リヴウェルが見てきた範囲では、その期間は半年で設定されることが多い印象です（条件は金融機関の判断によります）。
結論：決め手は「売ったお金をどれだけ当てにしているか」
住み替えで先に買うか先に売るかは、好みではなく「売ったお金をどれだけ当てにしているか」で決まります。ローンが残っていない方や、手元の資金で返せる方は先に買えます。新しい家の資金に売却代金が欠かせない方は、先に売るほうが安全です。
先に買う・先に売るの比べ方
| 先に買う（買い先行） | 先に売る（売り先行） | |
|---|---|---|
| 新しい家選び | じっくり選べる | 売れてから急いで選ぶことがある |
| 資金の計画 | 売れる価格が決まるまで読めない | 売れた価格で計画できる |
| 仮住まい | 要らない | 要ることがある |
| 二重の支払い | 起きやすい | 起きにくい |
| 今の家の売り方 | 期限があり値下げしやすい | 落ち着いて売れる |
先に買える人
次のどれかに当てはまる方は、先に買う選択ができます。
- 住宅ローンが残っていない
- 手元の現金でローンを返せる
- 売れる見込みの金額が、最低でもローンの残りを上回る
転勤が決まった、手狭になった、どうしても買いたい物件がある、という場合も先に買うことになります。
住宅ローンは「自分が住む家」のための商品
住宅ローンは、ご自身が住む家を買うための低い金利の商品です。二つ目の家を住宅ローンで買うには、今の家を売る前提であることを金融機関に示す必要があります。
今のローンを返す前に新しいローンを借りると、しばらく 2 つのローンを同時に返す（ダブルローン）ことになります。審査では今のローンの返済も含めて見られるため、借りられる額は少なくなりがちです。
先に買う場合に使われる方法
- つなぎ融資：今の家が売れるまでの間、新しい家の代金の一部を一時的に借りる方法です。金利は住宅ローンより高めです
- 買取保証：一定期間に売れなければ、決めた価格で不動産会社が買い取る約束をしておく方法です。「売れなかったらどうしよう」を価格の下限で区切れます
先に売るほうが合う人
新しい家の頭金や返済に、今の家の売却代金が欠かせない方は、先に売るほうが安全です。売れる価格が決まってから買う家を選べるため、資金の計画が狂いません。
先に売る場合の仮住まいを減らす方法
- 引渡しを延ばしてもらう：売買契約で、引渡しの日を 1〜3 か月ほど先にしてもらう（引渡し猶予）。その間に新しい家を探して決めます
- 同じ日に引き渡す：売る家の引渡しと買う家の引渡しを同じ日にする段取りです。日程の調整が要りますが、仮住まいもダブルローンも避けられます
どちらも買主様との交渉になるので、売り出すときから担当に伝えておいてください。
相場が動くリスクの確かめ方
先に買う場合、売れるまでの間に相場が下がると、見込みより安くしか売れないことがあります。今の家の査定を先に取り、少し低めに売れた場合でも資金が回るかを確かめておきます。
確かめる順番
- 今の家の査定を取る
- ローンの残りを確かめる
- 新しい家に借りられる額の見込みを金融機関に聞く
- 手元の資金を並べ、先に買えるかを決める
よくある質問
二重ローンになりませんか。
先に買うと、売れるまで二つのローンを返す期間が出ることがあります。ただ、売却を条件にした融資が出る場合もあり、必ず長く二重になるわけではありません。
先に売ったら、住むところはどうなりますか。
引渡しの時期を新居の入居に合わせて調整するか、間に合わなければ仮住まいを用意します。引渡しを少し先にする条件で売ることもできます。
買い替え特約とは何ですか。
今の家が期限までに売れなければ、新しい家の購入契約を白紙に戻せる特約です。売主様の負担が大きいため、中古の購入ではなかなか付きません。
売るのが先か、買うのが先か。段取りから一緒に考えます。
いまのお住まいがいくらで売れそうかが分かると、次の家の予算が決まります。売るのも買うのも同じ担当がご案内します。