住み替えの前に確かめる4つ：借りられる額・売れる額・残債・手元資金
執筆：リヴウェル事業推進部
ANSWER
住み替えの計画は、新しい家に借りられる額、今の家が売れる額、今のローンの残り、手元の資金の4つを並べることから始めます。この4つがそろうと、いくらの家まで買えるか、先に買えるか、いつまでに売る必要があるかが決まります。物件探しより先に、この4つを確かめてください。
この記事の要点
- 4つの数字を並べると、買える家の上限が出る
- 借りられる額は事前審査で確かめる
- 税金の特例はどちらか一方を選ぶことがある
現場から
リヴウェルでは、住み替えのご相談で媒介契約の前にこの4つを確かめるようにしています。順番を決めずに新しい家を先に決めてしまい、資金が合わずに困る、ということを防ぐためです。
結論：物件探しより先に、4 つの数字を並べる
住み替えの計画は、新しい家に借りられる額、今の家が売れる額、今のローンの残り、手元の資金の 4 つを並べることから始めます。この 4 つがそろうと、いくらの家まで買えるか、先に買えるか、いつまでに売る必要があるかが決まります。物件探しより先に、この 4 つを確かめてください。
1. 新しい家に借りられる額
金融機関の事前審査を受けると、借りられる額の見込みがわかります。借りられる額と、無理なく返せる額は別なので、毎月の返済額でも確かめてください。
目安として、年間の返済額が手取りの収入の 25% 程度に収まるかを見る方が多いです。お子様の教育費や車の買い替えなど、これから増える支出も考えておきます。
今のローンが残っている間に新しいローンを借りる場合は、今のローンの返済も審査で見られるため、借りられる額が少なくなることがあります。
2. 今の家が売れる額
査定を取り、近くで最近売れた価格から見込みを立てます。住み替えの計画では、高いほうの数字ではなく、少し低めでも売れる価格で計算しておくと安全です。
複数の会社から査定を取ると、価格に幅が出ます。計画には、幅の中ほどか、やや下の数字を使ってください。
3. 今のローンの残り
返済予定表で、売る予定の時期の残りの額を確かめます。売れる額からローンの残りと売る費用を引いた額が、新しい家に回せるお金です。
一括で返すときの手数料や、金融機関への連絡の期限も、このときに確かめておきます。
4. 手元の資金
預貯金のうち、住み替えに使える額を決めます。引越し代・仮住まいの費用・新しい家の諸費用も、ここから出します。
新しい家の諸費用は、中古の家なら物件価格の 6〜9% ほどが目安です（仲介手数料、登記の費用、ローンの手数料、火災保険など）。病気や仕事の変化に備えた生活費の数か月分は、使わずに残しておいてください。
4 つを並べた計算の例
数字は説明のための仮のものです。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 今の家が売れる額（低めに見て） | 4,500 万円 |
| 売る費用 | 160 万円 |
| 今のローンの残り | 2,300 万円 |
| 新しい家に回せる額 | 2,040 万円 |
| 手元の資金のうち使える額 | 300 万円 |
| 新しい家に借りられる額（無理なく返せる額） | 4,000 万円 |
この場合、新しい家に使えるお金は 2,040 万円＋300 万円＋4,000 万円＝6,340 万円です。ここから諸費用（7% として約 400 万円）を引くと、物件価格はおよそ 5,900 万円までが目安になります。
4 つを並べると決まること
- 買える家の価格の上限
- 先に買えるか、先に売るべきか
- 今の家をいつまでに、いくら以上で売る必要があるか
4 つのうち、どれかが読めないとき
- 売れる額が読めない：買取保証を付けて、売れる価格の下限を決めておく
- 借りられる額が読めない：事前審査を複数の金融機関で受ける
- ローンの残りが売れる額を上回りそう：住み替えローンや、手元の資金を足す方法を先に検討する
よくある質問
事前審査はいつ受ければいいですか。
新しい家を探し始める前か、探し始めてすぐが目安です。借りられる額がわかると、探す価格帯が決まります。
今の家の査定はいくつ取ればいいですか。
2〜3社が目安です。住み替えでは、高い査定額より、売れる見込みの高い価格で計画を立てることが大切です。
住み替えで使える税金の特例はありますか。
住んでいた家を売った利益から最大3,000万円を差し引く特例などがあります。ただ、新しい家の住宅ローン控除とは一緒に使えない場合があるため、どちらが得かを比べます。
売るのが先か、買うのが先か。段取りから一緒に考えます。
いまのお住まいがいくらで売れそうかが分かると、次の家の予算が決まります。売るのも買うのも同じ担当がご案内します。